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What Is JMC ? Why JMC ? How It Works ?
Admin Mon Dec 15, 2008 12:10 am
From Sinn Chew Jit Poh 14th DEC 2008
分层地契法令规定成立管理公司管理共同产业。但由于繁文缛节及人为因素。居民需耗多年的时间才获得分层地契。无分层地契则无法成立。进而导致共同产业的管理出现悬空的状态。让发展商持控制权。为业主提供管理和维修共同产业的服务同时也可以向业主征收服务费。
分层产业最令人头痛的是共同产业（common property)的管理。每一座公寓或商业大楼都有少则数十，多则上百至千个单位。要团结这些业主来管理共同产业必须有完善的法律机构来强制业主的参与。不然肯定是不能达到共同管理的目标。
分层地契法令下成立的管理公司（Management Corporation)的其中一项任务就是管理共同产业。然而，由于分层地契申请的繁文缛节以及种种人为因素。许多公寓和大楼需要好多年的时间才获得分层地契。
没有分层地契，法令下的管理公司就无法成立。进而导致共同产业的管理出现悬空的状态。鉴于发展商仍然保持控制权。一般上，共同产业的管理就顺理成章的交给发展商。对发展商来说，这是个商机。为业主提供管理和维修共同产业的服务，可向业主征收服务费。
本来提供管理服务，收服务费乃是天经地义的事。但这必须是你情我愿，双方商讨后所达成的协议。然而，由发展商来执行管理并非业主的选择。这是因没有分层地契而必须接受的安排。发展商担起管理的责任。但在决策上却不需经过业主的同意。业主对发展商的服务素质没有责问权。业主往往因对发展商不满而拒绝缴服务费。而发展商则因业主不合作，无法执行甚至索性不执行管理任务。这恶性循环使共同产业的管理素质每况愈下。
再者，长期的由发展商一手包办共同产业管理事务造成业主过度依赖发展商。当分层地契分发以后，管理公司成立了，这些对共同产业管理毫无经验的业主忽然间要接手管理的任务都显得措手不及。
2007年建筑物和共同产业（维修和管理）法令（Building and Common Property (Maintenance and Management) Act 2007 )can click here to checkhttp://www.hba.org.my/laws/building/bcpAct2007.htm, 就解决了分层地契迟分发所引起的问题。法令规定未有分层地契的建筑物必须设立一个由发展商和业主组成的联合管理团体（Joint Management Committee). 发展商必须在移交分层产业单位给买主之后的十二个月内召开大会成立联合管理团体，违例的发展商将受到处罚。
有法律明文规定，发展商没有借口把管理事务独揽上身。从业主所缴付的服务费（更贴切的该称为管理费）中牟利。业主则可尽早参与共有产业的管理，决定管理的事宜。确定管理团体的决策，是以业主的利益为出发点。
联合管理团体的任务包括：维修共同产业，决定管理费的数额，为建筑物购买保险，维持单位业主名册，保持管理费帐目，并交由合格查账师审计，以及执行管理细则等等。这些任务和分层地契法令下的管理公司的任务大致相同。
法令也确保发展商在联合管理团体成立之前，向业主所收取的管理费得到监管。未把单位移交给业主之前，发展商就必须在银行开设一个“建筑物维修账户”（Building Managament Fund),业主缴付的款项都必须存入账户。若未开设账户，发展商不得向业主征收管理费。而且各发展计划须有个别的账户，不可掺杂，以免混淆。账户内的款项不属于发展商的资产，不必因发展商破产而受牵连。
发展商每年必须把审计的账目报告呈交给建筑物专员（Commissioner of Building).在联合管理团体成立以后的一个月内，把账户款项移交给联合管理团体作为建筑物管理基金。
联合管理团体的操作
联合管理团体的任务乃是由联合管理委员会（Joint Management Committee)执行。在第一次大会中，业主和发展商就必须选出联合管理委员会，由发展商和五至十二名业主组成，委员的任期不超过三年。委员会中必须有主席，秘书和财政三个职位。
必须注意的是，联合管理团体乃是在分层地契分发前的过渡时期发挥作用。当分层地契法令下的管理公司开始操作时，联合管理团体就自动解散。共同产业的管理就交由所以业主组成的管理公司负责，到时发展商就完全退出有关分层产业的管理。
2007年建筑物和共同产业（维修和管理）法令大大的加强了业主在共同产业方面的权益。有了法定的参与权，业主就可名正言顺的参与管理决策，一改以往发展商一手包办的局面。至于这个法令是否能提高共同产业的管理素质，还得看业主们的如何应用这刚到手的权力。肯定的是，法令已提供了一个机制让业主们参与共同产业的管理，但这机制是否完善，只有在实践的过程中才能得到证明。
Note:English version i will try to translate and post up tomorrow, or who wish to help me to translate also can . Tired typing the word from newspaper to computer.
分层地契法令规定成立管理公司管理共同产业。但由于繁文缛节及人为因素。居民需耗多年的时间才获得分层地契。无分层地契则无法成立。进而导致共同产业的管理出现悬空的状态。让发展商持控制权。为业主提供管理和维修共同产业的服务同时也可以向业主征收服务费。
分层产业最令人头痛的是共同产业（common property)的管理。每一座公寓或商业大楼都有少则数十，多则上百至千个单位。要团结这些业主来管理共同产业必须有完善的法律机构来强制业主的参与。不然肯定是不能达到共同管理的目标。
分层地契法令下成立的管理公司（Management Corporation)的其中一项任务就是管理共同产业。然而，由于分层地契申请的繁文缛节以及种种人为因素。许多公寓和大楼需要好多年的时间才获得分层地契。
没有分层地契，法令下的管理公司就无法成立。进而导致共同产业的管理出现悬空的状态。鉴于发展商仍然保持控制权。一般上，共同产业的管理就顺理成章的交给发展商。对发展商来说，这是个商机。为业主提供管理和维修共同产业的服务，可向业主征收服务费。
本来提供管理服务，收服务费乃是天经地义的事。但这必须是你情我愿，双方商讨后所达成的协议。然而，由发展商来执行管理并非业主的选择。这是因没有分层地契而必须接受的安排。发展商担起管理的责任。但在决策上却不需经过业主的同意。业主对发展商的服务素质没有责问权。业主往往因对发展商不满而拒绝缴服务费。而发展商则因业主不合作，无法执行甚至索性不执行管理任务。这恶性循环使共同产业的管理素质每况愈下。
再者，长期的由发展商一手包办共同产业管理事务造成业主过度依赖发展商。当分层地契分发以后，管理公司成立了，这些对共同产业管理毫无经验的业主忽然间要接手管理的任务都显得措手不及。
2007年建筑物和共同产业（维修和管理）法令（Building and Common Property (Maintenance and Management) Act 2007 )can click here to checkhttp://www.hba.org.my/laws/building/bcpAct2007.htm, 就解决了分层地契迟分发所引起的问题。法令规定未有分层地契的建筑物必须设立一个由发展商和业主组成的联合管理团体（Joint Management Committee). 发展商必须在移交分层产业单位给买主之后的十二个月内召开大会成立联合管理团体，违例的发展商将受到处罚。
有法律明文规定，发展商没有借口把管理事务独揽上身。从业主所缴付的服务费（更贴切的该称为管理费）中牟利。业主则可尽早参与共有产业的管理，决定管理的事宜。确定管理团体的决策，是以业主的利益为出发点。
联合管理团体的任务包括：维修共同产业，决定管理费的数额，为建筑物购买保险，维持单位业主名册，保持管理费帐目，并交由合格查账师审计，以及执行管理细则等等。这些任务和分层地契法令下的管理公司的任务大致相同。
法令也确保发展商在联合管理团体成立之前，向业主所收取的管理费得到监管。未把单位移交给业主之前，发展商就必须在银行开设一个“建筑物维修账户”（Building Managament Fund),业主缴付的款项都必须存入账户。若未开设账户，发展商不得向业主征收管理费。而且各发展计划须有个别的账户，不可掺杂，以免混淆。账户内的款项不属于发展商的资产，不必因发展商破产而受牵连。
发展商每年必须把审计的账目报告呈交给建筑物专员（Commissioner of Building).在联合管理团体成立以后的一个月内，把账户款项移交给联合管理团体作为建筑物管理基金。
联合管理团体的操作
联合管理团体的任务乃是由联合管理委员会（Joint Management Committee)执行。在第一次大会中，业主和发展商就必须选出联合管理委员会，由发展商和五至十二名业主组成，委员的任期不超过三年。委员会中必须有主席，秘书和财政三个职位。
必须注意的是，联合管理团体乃是在分层地契分发前的过渡时期发挥作用。当分层地契法令下的管理公司开始操作时，联合管理团体就自动解散。共同产业的管理就交由所以业主组成的管理公司负责，到时发展商就完全退出有关分层产业的管理。
2007年建筑物和共同产业（维修和管理）法令大大的加强了业主在共同产业方面的权益。有了法定的参与权，业主就可名正言顺的参与管理决策，一改以往发展商一手包办的局面。至于这个法令是否能提高共同产业的管理素质，还得看业主们的如何应用这刚到手的权力。肯定的是，法令已提供了一个机制让业主们参与共同产业的管理，但这机制是否完善，只有在实践的过程中才能得到证明。
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